La défiscalisation pour les sociétés qui investissent dans les immeubles neufs dans les DOM est un avantage fiscal extrêmement intéressant et efficace. La loi du 21 juillet 2003 pérennise et améliore le système créé par la loi PONS de 1986. Le mécanisme, désormais rôdé de la défiscalisation Outre Mer pour les sociétés, permet de diminuer considérablement l’impôt en participant au développement des îles de la Guadeloupe, de la Martinique, de la Réunion et de la Guyane.C'est un atout majeur pour les chefs d’entreprise désireux de conserver le fruit des résultats de leur société et d'accroître leur patrimoine.

LA DEDUCTION FISCALE DE L'IMPOT SUR LES SOCIETES EST DE 100 % DU MONTANT DE L'ACQUISITION : Art 217 undecies du CGI.

Les dispositions de l’article 217 undecies du Code Général des Impôts sont primordiales.

I – 100% DE DEDUCTION FISCALE POUR L'ACQUISITION DIRECTE D'UN BIEN IMMOBILIER NEUF DESTINE A LA LOCATION

Les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés peuvent déduire de leur résultat imposable une somme égale au montant des acquisitions de logements neufs à usage locatif situés dans les Départements d'Outre Mer. L’excédent de déficit peut être reporté de façon illimitée sur les exercices suivants (art 209 du CGI).

- L'entreprise s'engage à louer le bien nu dans les 6 mois de son achèvement et pendant 6 ans au moins, à des personnes qui en font leur résidence principale (art 217 undecies I du CGI).
- Le loyer et les ressources du locataire ne doivent pas excéder un certain plafond fixé par décret en début d’année (art 46 AG duodecies annexe III du CGI ).

Exemple 1 : Un appartement de type F4 - Prix d’acquisition : 300 000 €

* ANNEE 2007
* Résultat imposable prévisionnel 2007 : 300 000 €
* IS prévisible : 100 000 €
* Déduction fiscale 2007 : 300 000 €
* IS : 0 €

Exemple 2 : Trois appartements de type F3 / F2 / F4 - Prix d’acquisition : 1 000 000 €

Etalement de la réduction fiscale sur 2 ans : 2007 & 2008.

* ANNEE 2007
* Résultat imposable prévisionnel 2007 : 600 000 €
* Déduction fiscale: - 600 000 €
* IS : 0 €
* ANNEE 2008
* Résultat imposable prévisionnel 400 000 €
* Déduction fiscale : 400 000 € (1 000 000 € - 600 000 €)
* IS : 0 €

L'investissement à permis l'absorption totale de l'impôt sur les sociétés.

Si, dans le délai de cinq ans de son acquisition, l'investissement est cédé ou cesse d'être affecté à la location, les sommes déduites sont rapportées au résultat imposable de l'exercice au cours duquel cet événement se réalise.

II– LES AUTRES AVANTAGES DE LA DEFISCALISATION OUTRE MER POUR LES SOCIETES

En plus de l’avantage fiscal en lui-même, le bien sera amortissable et permettra de déduire de nombreux frais. Résultat de l’opération : tout en augmentant son patrimoine, la société qui investit diminue le montant de ses revenus imposables.

a – Amortissement du bien

L’amortissement s’ajoute à la défiscalisation en elle-même (art 39-2° du CGI)

Le bien immobilier est amortissable dans les conditions de droit commun.

L’amortissement est la constatation comptable de la perte de valeur que subissent les immobilisations de l’entreprise par suite de l’usage, du temps, du changement technique. La base de l’amortissement est le prix de revient. Le taux usuel d’amortissement est de 5% en matière immobilière. La durée d’amortissement d’un bien immobilier à usage d’habitation est généralement de 20 ans.

b– Le revenu foncier

Les revenus fonciers sont pour l’essentiel ceux provenant de la location d’immeubles.

Les loyers et autres revenus des immeubles figurant à l’actif des entreprises constituent un élément du bénéfice imposable au même titre que les autres revenus réalisés par l’entreprise. Ces revenus doivent être compris dans les bénéfices de l’entreprise pour leur montant réel.

Le montant du loyer à percevoir est limité à 139,92€/m² de surface habitable + 14m² de terrasse couverte.
Exemple : le montant du loyer maximum sera pour un appartement F4 ayant une surface habitable de 98,20 m², une terrasse couverte de 20,80m² de :

98,20 + 14 = 112,20 x 139,92 = 15 699,02 : 12 = 1 308,25 €/mois hors charges.

Les revenus du locataire seront limités comme suit :
- 25417 € pour une personne seule
- 47 010 € pour un couple
- 49 729 € couple marie ou personne seule avec une personne à charge
- 52 449 € couple marie ou personne seule avec deux personnes à charge
- 56 083 € couple marie ou personne seule avec trois personnes à charge
- 59 716 € couple marie ou personne seule avec quatre personnes à charge
- 3 782 € par personne à charge à compter de la cinquième

Le bien fera l’objet de rentrées locatives régulières avec des loyers pouvant bénéficier de l’assurance des loyers impayés.

c – Les charges déductibles

La taxe foncière, les intérêts d’emprunt, les frais de copropriété, les primes d’assurances, les frais d’entretien et de réparation, se déduisent au titre des charges. (Art 39 du CGI)
Seule la T.V.A. n'est pas déductible.

Le mécanisme de la défiscalisation pour les sociétés qui investissent dans les DOM est de plus en plus connu et attire les investisseurs de toute la France.

III - LE MONTANT DU LOYER

Pour bénéficier de la défiscalisation en Loi GIRARDIN le montant maximum du loyer à percevoir est plafonné à 11,66 € / m² par mois de surface habitable pour l'année 2007. (art 46 AG duodecies)
On peut rajouter jusqu'à 14 m² de terrasse couverte à 11,66 € / m² par mois .

Ce document n’a aucune valeur légale et ne peut être utilisé qu’à titre d’exemple non contractuel.